臺灣高等法院104年度重上字第938號
一、重要爭點：
📌 Q1：當事人向建設公司購買預售屋，惟其基地曾於民國81年間發生大火（迄今已逾20年），共奪走20條人命，且靈異事件頻傳，是否可認其屬「物之瑕疵」而得解除契約？
📌 Q2：何謂不動產上之嫌惡情事？
二、判決要旨：
1.按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵，為民法第354條第1項所明定。 ＠ 判斷是否為物之瑕疵。
2.而買賣標的為不動產者，若房屋內外或土地上存在令人心生嫌惡之設施或情事，即我國民間俗稱之嫌惡設施，例如墓地、高壓變電所、垃圾焚化爐等，為肉眼可見之土地上定著物，不易拆遷。 ＠ 所謂嫌惡設施。
3.所謂「嫌惡情事」者，例如房屋內外發生非自然身故情事即我國民間俗稱之「凶宅」者，以及其他非身故情事而可能造成精神創傷者，例如幫派鬥毆、非法入侵住宅、虐待兒童、性侵害等，則為肉眼未見之不安心理，可能因不知而無所謂不安，或因個人心理或宗教信仰而異，或因時間經過而淡忘記憶，或因宗教儀式之舉行而得以除去不安心理。 ＠ 所謂嫌惡情事包含凶宅。
4.由於嫌惡設施或情事之態樣不可勝數，並無明確認定標準，是否因此構成瑕疵，即應以該不動產之通常效用、契約預定效用、或其經濟價值是否減少或滅失為標準，於具體個案中逐一加以認定。
5.經查81年間系爭土地之地上物為三層鋼架鐵皮建築，一樓為生鮮超市，二、三樓為自強保齡球館；二樓於81年5月11日發生大火，造成保齡球館內20人死亡，有新聞報導影本可證。再查103年7月21日蘋果日報電子新聞報導雖稱：自強保齡球館於火災後發生靈異傳聞，惟查該報導亦稱：「在地商家強調：『現在這裡人氣那麼旺，有什麼應該也都過去了』」等語，有該新聞報導影本可稽。 ＠ 81年間自強保齡球館發生重大火災。 ＠ 103年經新聞報導該地區住商人氣旺盛。
6.且查當事人業於104年間另行委任信義房屋仲介股份有限公司銷售其所購買系爭預售屋即A3-3F及地下3層編號75號之停車位，出售價格達2,690萬元，遠高於本件向全陽公司買受價格2,225萬元，有信義房屋網頁資料影本可稽。 ＠ 價格不減反增。
7.據此足證系爭土地上雖然曾經發生大火並造成20人死亡，但時隔已逾20年，且地上物已經拆除，事過境遷，當地商業活動日趨繁榮，居民逐漸淡忘上開火災記憶。又系爭預售屋尚未完工，其作為房屋居住使用之通常效用或契約預定效用，均不因上開火災事故而滅失或減少。且林紓奇甚至於以高於系爭契約之價格尋求另行出售系爭預售屋，益證系爭預售屋及其基地之交易價值並未因上開火災事故而減損。 ＠ 地上物已經拆除重建。 ＠ 預售屋尚未完工作未能影響住居效用。 ＠ 房屋價格亦無因20年前火災事故而減損。
8.從而系爭預售屋既無瑕疵，則林紓存等人先位之訴主張依民法第359條規定解除系爭契約，並依民法民法第259條第1款、系爭契約第27條第2項約定，請求全陽公司返還已繳納之價金，並請求給付懲罰性違約金，總計各為405萬5,000元本息、677萬7,500元本息云云，即屬無據。 ＠ 買方主張解除契約無理由。
三、筆者簡析：
1.不動產雖有嫌惡情事存在，惟「是否構成瑕疵，仍應以該不動產之通常效用、契約預定效用、或其經濟價值是否減少或滅失為標準，於具體個案中逐一加以認定。
2.本件房屋標的已經「拆除重建」，使居民逐漸淡忘，且交易價格「尚無減損」（售價甚至比買方初買價格更高），故買方不得主張物之瑕疵擔保責任。
3.所謂「凶宅」係指在專有部分（包含主建物與附屬建物）曾發生「兇殺、自殺」等情事；除陳屍專有部分外，尚包括「在專有部分求死行為」者，如自該專有部分跳樓（參照內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函釋）。 ＃凶宅的定義。
＃凶宅 ＃物之瑕疵 ＃不動產上之嫌惡情事