違章建築「事實上處分權」之爭議



一、重要爭點:


📌 Q1 :買受違章建築並受讓取得「事實上處分權」人(屋主),得否向無權占有人主張「物上返還請求權」?


📌 Q2:民法425條規定,即「所有權讓與不破租賃原則」,解釋上是否包含「事實上處分權」?亦即,承租人得否主張其租賃契約仍繼續存在於買受違章建築而取得「事實上處分權人」?


📌 Q3:買受違章建築人得否適用民法426條之1,繼受承租人地位,對土地所有人主張原基地租賃契約繼續存在?


📌 Q4:違章建築之占有人,得否主張因時效完成而取得之「所有權」或「事實上處分權」?


📌 Q5:買受違章建築之事實上處分權人,得否依強制執行法第15條提起第三人異議之訴,撤銷強制執行程序?


📌 Q6:違章建築之事實上處分權,可否為侵權行為法所保護之「權利」客體,抑僅屬「利益」範疇?


二、判決要旨:


(一)選自高等法院民事判決103年度上易字第1177號 - 超連結

📌 Q1 :買受違章建築並受讓取得「事實上處分權」人(屋主),得否向無權占有人主張「物上返還請求權」?


📌 Q2:民法425條規定,即「所有權讓與不破租賃原則」,解釋上是否包含「事實上處分權」?亦即,承租人得否主張其租賃契約仍繼續存在於買受違章建築而取得「事實上處分權人」?


1.按「不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力」民法758條1項定有明文。未辦理保存登記房屋之買受人,固取得該違章建築之事實上處分權,惟該「事實上處分權」究與「物權」(所有權)性質不同,自無同法767條1項物上請求權規定適用、類推適用。是以,被上訴人雖取得系爭房屋之事實上處分權,然因系爭房屋乃未辦保存登記之違章建築,被上訴人主張得類推適用民法第767條之規定訴請上訴人騰空遷讓返還系爭房屋云云,自屬無據。 @ 本院認為事實上處分權究與物權性質不同。 @ 事實上處分權人不得主張物上返還請求權。


2.按「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在」民法425條1項定有明文。前開規定雖以「所有權讓與」為明文,然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記,而僅得以事實上處分權讓與,受讓人所取得之事實上處分權,較之所有權人之權能,實屬無異。依上開規定之立法意旨,所謂「所有權讓與」,解釋上應包括就「無法辦理所有權登記之建物受讓事實上處分權之情形」,始符法意。 @ 事實上處分權相較於所有權人之權能實屬無異。 @ 民法425條解釋上應包括事實上處分權之讓與。


3.查被上訴人於系爭租約存續之1年期間內,即因買受而取得系爭房屋之事實上處分權。依前揭說明,被上訴人受讓系爭房屋之事實上處分權時,已依民法第425條規定繼受取得系爭租約出租人之地位。又系爭租期業已屆至,被上訴人並於租期屆至前,已送達存證信函向上訴人王美文通知不再續租。則被上訴人本於系爭房屋出租人之地位,依民法第455條前段規定之租賃物返還請求權,請求上訴人王美文將系爭房屋騰空遷讓交還,於法自無不合。 @ 被上訴人基於民法425條規定已繼受原租賃契約之出租人地位。 @ 租約期滿被上訴人自得依民法455條行使租賃物返還請求權。


(二)選自高等法院民事判決103年度上易字第1311號 - 超連結

📌 Q3:買受違章建築人得否適用民法426條之1,繼受承租人地位,對土地所有人主張原基地租賃契約繼續存在?


1.按「租用基地建築房屋,承租人房屋所有權移轉時,其基地租賃契約,對於房屋受讓人,仍繼續存在。」民法426條之1定有明文。再按「租用基地建築房屋,如當事人間無禁止轉讓房屋之特約,應推定出租人於立約時,即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人,故承租人將房屋所有權讓與第三人,應認其對於出租人仍有租賃關係之存在,且所謂讓與不以房屋之所有權未移轉登記而有異」(最高法院85年度台上字第51號判決意旨參照,且88年4月21日修正公布民法第426條之1亦同此旨)。 @ 民法426條之1規定解釋上包括未移轉所有權登記者。 @ 亦即包括事實上處分權之讓與。


2.被上訴人黃朝隆與上訴人等間成立不定期基地租賃契約,而黃朝隆復於租賃契約存續中,將系爭41號房屋之一部分事實上處分權讓與湯國雄,由湯國雄另立門牌即系爭41-1號使用,是依上開判決意旨,應認為系爭土地租賃契約,對於房屋受讓人湯國雄仍繼續存在,湯國雄即屬有權占有。 @ 此基地租約對於違章建物之受讓人仍繼續存在。


(三)選自高等法院民事判決99年度上字第10號 - 超連結

📌 Q4:違章建築之占有人,得否主張因時效完成而取得之「所有權」或「事實上處分權」?


1.按「以所有之意思,二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者,得請求登記為所有人。」、「以所有之意思,十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產,而其占有之始為善意並無過失者,得請求登記為所有人。」民法769條、770條分別定有明文。是不動產占有人於取得時效完成後,僅取得「得請求登記為所有人」之權利,並非當然取得不動產所有權,必須辦妥登記後,方能取得該不動產所有權(最高法院69年度第5次民事庭會議決議意旨參照)。 @ 不動產物權時效取得制度採登記生效主義。 @ 取得時效完成後須經登記始取得不動產所有權。


2.再按「是未辦第一次所有權登記建物事實上處分權之原始取得,應係基於不動產所有權人(讓與人)與受讓人間之債權約定所生,嗣後並得就此事實上處分權之債權約定,輾轉讓與第三人,由次受讓人基於債權關係,對所有權人主張使用、受益及事實上處分之權利。」 @ 本院認為事實上處分權僅具有債權約定性質。


3.查上訴人既未就系爭A部分建物請求登記為所有人,且事實上處分權性質上係一種「債權」約定,與民法第769條、第770條係就時效取得不動產物權規定不同,上訴人自不能僅因占有系爭A部分建物經過一段期間,且有申請水電而取得所有權或事實上處分權。 @ 上訴人既未辦理所有權登記自未能取得建物所有權。 @ 事實上處分權乃債權性質自無不動產物權時效取得之適用。 @ 上訴人亦無由依時效得取得建物之事實上處分權。


(四)選自最高法院民事判決100年度台上字第1183號 - 超連結

📌 Q5:買受違章建築之事實上處分權人,得否依強制執行法第15條提起第三人異議之訴,撤銷強制執行程序?


1.按「強制執行法第15條,所謂就執行標的物有足以排除強制執行之權利者,係指對於執行標的物有所有權、典權、留置權、質權存在情形之一者而言。占有,依民法第940條之規定,不過對於物有事實上管領之力,自不包含在內。」雖上訴人與黃陳桂香約定將該建築物之事實上處分權讓與上訴人,並據以辦理稅籍登記,上訴人對於執行標的物之系爭建物A至G棟部分仍無所有權、典權、留置權、質權之權利存在,自難認就該執行標的物有足以排除強制執行之權利。 @ 強制執行法第15條之就執行標的物有足以排除強制執行之權利: @ 係指對執行標的物有所有權、典權、留置權、質權之情形而言。 @ 事實上處分權人不得據以提起第三人異議之訴。


2.按「違章建築之買賣,除其出賣人即為執行債務人外,在未為移轉登記前,如因第三人就買賣之違章建築對買受人主張權利,由執行法院予以實施查封者,基於民法349條權利瑕疵擔保責任,出賣人有排除第三人對於買受人侵害之義務。則買受人依民法第242條代位出賣人行使此項權利,於法並無不合。」 @ 依權利瑕疵擔保責任違章建築之出賣人本應提起第三人異議之訴。 @ 買受人亦得代位出賣人行使第三人異議。


3.經查,系爭建物為未辦第一次所有權登記之違章建物,上訴人主張其向訴外人黃陳桂香買受,而受讓之事實上處分權,且據以辦理稅籍登記。而黃陳桂香非本案強制執行事件之債務人,苟上訴人上開主張為真正,則上訴人代位原所有權人提起本件異議之訴,即無不合。


(五)選自最高法院民事判決106年度台上字第187號 - 超連結

📌 Q6:違章建築之事實上處分權,可否為侵權行為法所保護之「權利」客體,抑僅屬「利益」範疇?


1.按「民法第184條第1項前段所稱之權利,係指既存法律體系所明認之權利。所謂既存法律體系,應兼指法典(包括委任立法之規章)、習慣法、習慣、法理及判例。受讓未辦理所有權第一次登記之建物,受讓人雖因該建物不能為所有權移轉登記,而僅能取得事實上處分權,但該事實上處分權,具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能,長久以來為司法實務所肯認,亦為社會交易之通念,自屬民法第184條第1項前段所稱之權利。」 @ 事實上處分權具占有、使用收益、事實上處分及交易等支配權能。 @ 事實上處分權屬民法184條第1項前段所稱之權利。


三、筆者分析


1.按「物權除依法律或習慣外,不得創設。」民法757條定有明文。民國98年民法物權編修正,已適度放寬「物權法定主義」,承認依「習慣」亦可形成「物權」(指習慣法)。而習慣法所形成之物權,須具有確定性、填補社會經濟之必要,無違物權法定主義之意旨,能依一定方法予以公示者,始足當之(謝在全老師之民法物權論)。


2.所謂「物權」乃直接支配標的物而享受其利益之具有排他性之絕對權;具有「直接支配性」,指物權人得依自己之意思享受物之利益,而無須他人介入;具有「排他性效力」,指同一標的物上,不得有兩個或兩個以上內容不相容之物權同時存在。事實上處分權人,得依其意思直接支配建物享受利益,毋庸請求他人為之,具有「直接支配性」,猶其係以占有、使用收益為其權利內涵,同一建物亦不得同時並存二個以上之事實上處分權,亦具有「排他性效力」


3.又「違章建築之讓與,雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與,但受讓人與讓與人間如無相反之約定,應認為讓與人已將該違章建築之『事實上處分權』讓與受讓人。」最高法院67年度第2次民事庭庭長會議決定(一)足資參照;「讓與未辦理所有權第一次登記之建物,受讓人雖因該建物不能為所有權移轉登記,而僅能取得事實上處分權,但該『事實上處分權,具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能』,長久以來為司法實務所肯認,亦為社會交易之通念,自屬民法第184條第1項前段所稱之權利。」最高法院106年度台上字第187號判決意旨參照。足認『事實上處分權』已為多年習慣所形成之「物權」。

@ 最高法院67年度第2次民事庭庭長會議決定(承認違建仍有事實上處分權之存在)。

@ 最高法院106年度台上字第187號判決(指標性判決-它是侵權行為之客體「權利」)。


4.從而,前開 Q1、Q4 之判決所示,認為「事實上處分權」性質並非「物權」僅為「債權」之約定,而不能適用「物上請求權」、「不動產時效取得」非無疑義。倘若將事實上處分權解為債權,經輾轉受讓事實上處分權者,何以突破債之相對性,以之對抗原所有權人?換言之,名義所有權人卻不能向次買受人(事實上處分權次受讓人)主張無權占有之定見,則未能圓其說理。

按時效取得制度之功能,係為促使原權利人善盡積極利用其財產之社會責任,並尊重長期占有之既成秩序,以增進公共利益而設,並使所有權之狀態,得以從速確定,以達到實際使用者與真正權利人相符之目的。事實上處分權與所有權能實屬無異,已如前述。時效完成後,使之取得「所有權登記請求權」,切符時效取得之立法目的;至於如何辦理登記,尚須符合相關行政管理要件,與民法時效取得制度係屬二事。假如自行拆除違章部分,補正相關行政程序,復辦理所有權登記,亦非無可能。


5.末依 Q5 判決所示,固以強制執行法第15條所謂第三人「就執行標的物有足以排除強制執行之權利者」,係對於執行標的物有所有權、典權、留置權、質權存在之情形而言(最高法院44年度台上字第721號判例可參照)。惟不以此四種權利為限,僅屬例示說明,倘第三人對執行標的物具有一定之權利,因強制執行而受侵害,而第三人在法律上並無忍受侵害之義務者,即可提起異議之訴。據此,事實上處分權,具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能與所有權能實屬無異,亦為習慣形成之「物權」,已如前述,應認屬「足以排除強制執行之權利」,始謂公平。


#違章建築 #事實上處分權 #物權法定主義

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