一、重要爭點：
📌 Q1 ：買受違章建築並受讓取得「事實上處分權」人（屋主），得否向無權占有人主張「物上返還請求權」？
📌 Q2：民法425條規定，即「所有權讓與不破租賃原則」，解釋上是否包含「事實上處分權」？亦即，承租人得否主張其租賃契約仍繼續存在於買受違章建築而取得「事實上處分權人」？
📌 Q3：買受違章建築人得否適用民法426條之1，繼受承租人地位，對土地所有人主張原基地租賃契約繼續存在？
📌 Q4：違章建築之占有人，得否主張因時效完成而取得之「所有權」或「事實上處分權」？
📌 Q5：買受違章建築之事實上處分權人，得否依強制執行法第15條提起第三人異議之訴，撤銷強制執行程序？
📌 Q6：違章建築之事實上處分權，可否為侵權行為法所保護之「權利」客體，抑僅屬「利益」範疇？
二、判決要旨：
（一）選自高等法院民事判決103年度上易字第1177號
📌 Q1 ：買受違章建築並受讓取得「事實上處分權」人（屋主），得否向無權占有人主張「物上返還請求權」？
📌 Q2：民法425條規定，即「所有權讓與不破租賃原則」，解釋上是否包含「事實上處分權」？亦即，承租人得否主張其租賃契約仍繼續存在於買受違章建築而取得「事實上處分權人」？
1.按「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力」民法758條1項定有明文。未辦理保存登記房屋之買受人，固取得該違章建築之事實上處分權，惟該「事實上處分權」究與「物權」（所有權）性質不同，自無同法767條1項物上請求權規定適用、類推適用。是以，被上訴人雖取得系爭房屋之事實上處分權，然因系爭房屋乃未辦保存登記之違章建築，被上訴人主張得類推適用民法第767條之規定訴請上訴人騰空遷讓返還系爭房屋云云，自屬無據。 ＠ 本院認為事實上處分權究與物權性質不同。 ＠ 事實上處分權人不得主張物上返還請求權。
2.按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」民法425條1項定有明文。前開規定雖以「所有權讓與」為明文，然未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異。依上開規定之立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就「無法辦理所有權登記之建物受讓事實上處分權之情形」，始符法意。 ＠ 事實上處分權相較於所有權人之權能實屬無異。 ＠ 民法425條解釋上應包括事實上處分權之讓與。
3.查被上訴人於系爭租約存續之1年期間內，即因買受而取得系爭房屋之事實上處分權。依前揭說明，被上訴人受讓系爭房屋之事實上處分權時，已依民法第425條規定繼受取得系爭租約出租人之地位。又系爭租期業已屆至，被上訴人並於租期屆至前，已送達存證信函向上訴人王美文通知不再續租。則被上訴人本於系爭房屋出租人之地位，依民法第455條前段規定之租賃物返還請求權，請求上訴人王美文將系爭房屋騰空遷讓交還，於法自無不合。 ＠ 被上訴人基於民法425條規定已繼受原租賃契約之出租人地位。 ＠ 租約期滿被上訴人自得依民法455條行使租賃物返還請求權。
（二）選自高等法院民事判決103年度上易字第1311號
📌 Q3：買受違章建築人得否適用民法426條之1，繼受承租人地位，對土地所有人主張原基地租賃契約繼續存在？
1.按「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」民法426條之1定有明文。再按「租用基地建築房屋，如當事人間無禁止轉讓房屋之特約，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人，故承租人將房屋所有權讓與第三人，應認其對於出租人仍有租賃關係之存在，且所謂讓與不以房屋之所有權未移轉登記而有異」（最高法院85年度台上字第51號判決意旨參照，且88年4月21日修正公布民法第426條之1亦同此旨）。 ＠ 民法426條之1規定解釋上包括未移轉所有權登記者。 ＠ 亦即包括事實上處分權之讓與。
2.被上訴人黃朝隆與上訴人等間成立不定期基地租賃契約，而黃朝隆復於租賃契約存續中，將系爭41號房屋之一部分事實上處分權讓與湯國雄，由湯國雄另立門牌即系爭41-1號使用，是依上開判決意旨，應認為系爭土地租賃契約，對於房屋受讓人湯國雄仍繼續存在，湯國雄即屬有權占有。 ＠ 此基地租約對於違章建物之受讓人仍繼續存在。
（三）選自高等法院民事判決99年度上字第10號
📌 Q4：違章建築之占有人，得否主張因時效完成而取得之「所有權」或「事實上處分權」？
1.按「以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。」、「以所有之意思，十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。」民法769條、770條分別定有明文。是不動產占有人於取得時效完成後，僅取得「得請求登記為所有人」之權利，並非當然取得不動產所有權，必須辦妥登記後，方能取得該不動產所有權（最高法院69年度第5次民事庭會議決議意旨參照）。 ＠ 不動產物權時效取得制度採登記生效主義。 ＠ 取得時效完成後須經登記始取得不動產所有權。
2.再按「是未辦第一次所有權登記建物事實上處分權之原始取得，應係基於不動產所有權人（讓與人）與受讓人間之債權約定所生，嗣後並得就此事實上處分權之債權約定，輾轉讓與第三人，由次受讓人基於債權關係，對所有權人主張使用、受益及事實上處分之權利。」 ＠ 本院認為事實上處分權僅具有債權約定性質。
3.查上訴人既未就系爭Ａ部分建物請求登記為所有人，且事實上處分權性質上係一種「債權」約定，與民法第769條、第770條係就時效取得不動產物權規定不同，上訴人自不能僅因占有系爭Ａ部分建物經過一段期間，且有申請水電而取得所有權或事實上處分權。 ＠ 上訴人既未辦理所有權登記自未能取得建物所有權。 ＠ 事實上處分權乃債權性質自無不動產物權時效取得之適用。 ＠ 上訴人亦無由依時效得取得建物之事實上處分權。
（四）選自最高法院民事判決100年度台上字第1183號
📌 Q5：買受違章建築之事實上處分權人，得否依強制執行法第15條提起第三人異議之訴，撤銷強制執行程序？
1.按「強制執行法第15條，所謂就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，係指對於執行標的物有所有權、典權、留置權、質權存在情形之一者而言。占有，依民法第940條之規定，不過對於物有事實上管領之力，自不包含在內。」雖上訴人與黃陳桂香約定將該建築物之事實上處分權讓與上訴人，並據以辦理稅籍登記，上訴人對於執行標的物之系爭建物Ａ至Ｇ棟部分仍無所有權、典權、留置權、質權之權利存在，自難認就該執行標的物有足以排除強制執行之權利。 ＠ 強制執行法第15條之就執行標的物有足以排除強制執行之權利： ＠ 係指對執行標的物有所有權、典權、留置權、質權之情形而言。 ＠ 事實上處分權人不得據以提起第三人異議之訴。
2.按「違章建築之買賣，除其出賣人即為執行債務人外，在未為移轉登記前，如因第三人就買賣之違章建築對買受人主張權利，由執行法院予以實施查封者，基於民法349條權利瑕疵擔保責任，出賣人有排除第三人對於買受人侵害之義務。則買受人依民法第242條代位出賣人行使此項權利，於法並無不合。」 ＠ 依權利瑕疵擔保責任違章建築之出賣人本應提起第三人異議之訴。 ＠ 買受人亦得代位出賣人行使第三人異議。
3.經查，系爭建物為未辦第一次所有權登記之違章建物，上訴人主張其向訴外人黃陳桂香買受，而受讓之事實上處分權，且據以辦理稅籍登記。而黃陳桂香非本案強制執行事件之債務人，苟上訴人上開主張為真正，則上訴人代位原所有權人提起本件異議之訴，即無不合。
（五）選自最高法院民事判決106年度台上字第187號
📌 Q6：違章建築之事實上處分權，可否為侵權行為法所保護之「權利」客體，抑僅屬「利益」範疇？
1.按「民法第184條第1項前段所稱之權利，係指既存法律體系所明認之權利。所謂既存法律體系，應兼指法典（包括委任立法之規章）、習慣法、習慣、法理及判例。受讓未辦理所有權第一次登記之建物，受讓人雖因該建物不能為所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權，但該事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念，自屬民法第184條第1項前段所稱之權利。」 ＠ 事實上處分權具占有、使用收益、事實上處分及交易等支配權能。 ＠ 事實上處分權屬民法184條第1項前段所稱之權利。
三、筆者分析
1.按「物權除依法律或習慣外，不得創設。」民法757條定有明文。民國98年民法物權編修正，已適度放寬「物權法定主義」，承認依「習慣」亦可形成「物權」（指習慣法）。而習慣法所形成之物權，須具有確定性、填補社會經濟之必要，無違物權法定主義之意旨，能依一定方法予以公示者，始足當之（謝在全老師之民法物權論）。
2.所謂「物權」乃直接支配標的物而享受其利益之具有排他性之絕對權；具有「直接支配性」，指物權人得依自己之意思享受物之利益，而無須他人介入；具有「排他性效力」，指同一標的物上，不得有兩個或兩個以上內容不相容之物權同時存在。事實上處分權人，得依其意思直接支配建物享受利益，毋庸請求他人為之，具有「直接支配性」，猶其係以占有、使用收益為其權利內涵，同一建物亦不得同時並存二個以上之事實上處分權，亦具有「排他性效力」。
3.又「違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之『事實上處分權』讓與受讓人。」最高法院67年度第2次民事庭庭長會議決定（一）足資參照；「讓與未辦理所有權第一次登記之建物，受讓人雖因該建物不能為所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權，但該『事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能』，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念，自屬民法第184條第1項前段所稱之權利。」最高法院106年度台上字第187號判決意旨參照。足認『事實上處分權』已為多年習慣所形成之「物權」。
＠ 最高法院67年度第2次民事庭庭長會議決定（承認違建仍有事實上處分權之存在）。
＠ 最高法院106年度台上字第187號判決（指標性判決－它是侵權行為之客體「權利」）。
4.從而，前開 ★ Q1、★ Q4 之判決所示，認為「事實上處分權」性質並非「物權」僅為「債權」之約定，而不能適用「物上請求權」、「不動產時效取得」非無疑義。倘若將事實上處分權解為債權，經輾轉受讓事實上處分權者，何以突破債之相對性，以之對抗原所有權人？換言之，名義所有權人卻不能向次買受人（事實上處分權次受讓人）主張無權占有之定見，則未能圓其說理。
按時效取得制度之功能，係為促使原權利人善盡積極利用其財產之社會責任，並尊重長期占有之既成秩序，以增進公共利益而設，並使所有權之狀態，得以從速確定，以達到實際使用者與真正權利人相符之目的。事實上處分權與所有權能實屬無異，已如前述。時效完成後，使之取得「所有權登記請求權」，切符時效取得之立法目的；至於如何辦理登記，尚須符合相關行政管理要件，與民法時效取得制度係屬二事。假如自行拆除違章部分，補正相關行政程序，復辦理所有權登記，亦非無可能。
5.末依 ★ Q5 判決所示，固以強制執行法第15條所謂第三人「就執行標的物有足以排除強制執行之權利者」，係對於執行標的物有所有權、典權、留置權、質權存在之情形而言（最高法院44年度台上字第721號判例可參照）。惟不以此四種權利為限，僅屬例示說明，倘第三人對執行標的物具有一定之權利，因強制執行而受侵害，而第三人在法律上並無忍受侵害之義務者，即可提起異議之訴。據此，事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能與所有權能實屬無異，亦為習慣形成之「物權」，已如前述，應認屬「足以排除強制執行之權利」，始謂公平。
＃違章建築 ＃事實上處分權 ＃物權法定主義