買賣關係之「不完全給付」與「瑕疵擔保責任」之曖昧關係

一、出賣人之「主給付義務」與「不完全給付」



1.按「物之出賣人,負交付其物於買受人,並使其取得該物所有權之義務。」、「債務人非依債務本旨實行提出給付者,不生提出之效力。」民法第348條1項、第235條本文分別定有明文。是此,出賣人未依照債之本旨,而為給付者,不生提出之效力,並謂不完全給付。所謂債務本旨,應依當事人之目的、債務之性質、法律之規定及誠信原則等定之。

2.在特定物買賣之場合,出賣人所提出之給付,應符合買受人所指定之物,始謂符合當事人之約定,而發生清償之效力。惟買賣之標的物,客觀上存有瑕疵者,出賣人所為之給付,究竟是否符合債之本旨或當事人之約定,涉及「擔保說」與「履行說」之爭議,而異其見解,說明如下: (1) 擔保說:物之出賣人的給付義務,即為交付合於「當事人約定」之物,如出賣人按契約訂立時,標的物之「現狀」交付予買受人,即謂符合債之本旨。至於瑕疵於契約成立時即「已存在」者,原則上出賣人並無給付無瑕疵之物的義務,除在出賣人有「特別擔保」標的物品質之情況下,始應負不完全給付責任。 @ 擔保說認出賣人應依訂約時標的物之現狀為交付。 @ 雖然訂約時物已有瑕疵存在,原則上不生債務不履行問題。 @ 須視出賣人有無特別擔保標的物品質而定。 (2) 履行說:物之出賣人應給付「客觀上無瑕疵」之物予買受人,始謂符合債之本旨,目的係為保護買受人對買賣標的之「履行利益」及對交易之信賴。至於瑕疵發生之時點,係契約成立前或成立後,在所不問。 @ 履行說認出賣人應交付客觀上無瑕疵之物。 @ 只要標的存有瑕疵即屬債務不履行,不論其瑕疵存在的時點為何。

3.另按「給付物僅以種類指示者,依法律行為之性質或當事人之意思不能定其品質時,債務人應給以中等品質之物。」民法第200條第1項定有明文。因此,在種類之債,買受人得要求出賣人於標的物特定時(標的物交付完成時,即告特定),必須交付具備「中等」品質以上之同種標的物,故不論該瑕疵是存在契約成立前或成立後,只要出賣人交付之標的物低於中等品質,即屬可歸責出賣人之事由,而未依債之本旨,應負不完全給付責任。 換言之,如標的物存有瑕疵者,實難認為已合乎「中等」品質之要求,依法律規定出賣人構成主給付義務之違反,買受人得主張出賣人應負不完全給付責任。承此而言,採取「擔保說」與「履行說」已無歧異。




二、論「不完全給付責任」與「物之瑕疵擔保責任」之適用關係

📌 Q1:買賣契約成立時,標的物已有瑕疵存在者,「不完全給付責任」及「物之瑕疵擔保責任」是否發生競合關係?解析《最高法院77年度第7次民事庭會議決議》


1.按「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵,而其瑕疵係於契約成立後始發生,且因可歸責於出賣人之事由所致者,則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外,同時構成不完全給付之債務不履行責任。又種類之債在特定時,即存有瑕疵者,出賣人除應負物之瑕疵擔保責任外,並應負不完全給付之債務不履行責任。」最高法院77年度第7次民事庭會議決議意旨參照。

2.如瑕疵發生在契約成立後,最高法院77年度第7次民事庭會議決議認為,出賣人應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付責任(自由競合關係)。依民法第354條規定意旨,標的物交付買受人時既有瑕疵,出賣人自應負物之瑕疵擔保責任,而毋庸區別自始或嗣後瑕疵。惟是否同時構成「不完全給付責任」,前開決議以「其瑕疵係於契約成立後始發生,且因可歸責於出賣人之事由所致者」等語為論,是否即已明示採取「擔保說」,尚非無疑。

3.由於該決議之案例事實,係「瑕疵發生於契約成立後,且因可歸責於出賣人之事由所致」,認定出賣人應負不完全給付責任,至於「瑕疵於契約成立前發生」之情形,非屬該次決議之範疇,不宜據以定論或擴大解釋認為最高法院已採「擔保說」或「履行說」之穩定見解。因此,如買賣契約成立時,已有瑕疵存在,是否仍構成不完全給付責任,實務見解仍有歧異。

📌 Q2:如買受人之物之瑕疵擔保責任請求權,已罹於民法第365條之除斥期間,是否仍得行使不完全給付請求權?解析《最高法院96年度第8次民事庭會議》。


1.「民法第495條所規定之損害賠償不包括加害給付之損害」、「承攬工作物因可歸責於承攬人之事由,致工作物發生瑕疵,定作人之損害賠償請求權,其行使期間,民法債編各論基於承攬之性質及法律安定性,於第514條第1項既已定有短期時效,自應優先適用。」最高法院96年度第8次民事庭會議決議意旨參照。 @ 最高法院96年度第8次民事庭會議決議意旨: @ 承攬瑕疵擔保責任不包括賠償「加害給付」之損害。 @ 承攬瑕疵擔保責任之1年之短期時效應優先於不完全給付之時效。

2.於承攬案件,最高法院以限縮承攬瑕疵擔保賠償範圍之方式,使「加害給付」之損害不受民法第514條第1項所定1年短期時效之限制,對定作人保護周到,殊值肯定。其並謂於「瑕疵給付」之情形,雖瑕疵擔保責任之請求與不完全給付請求權可發生競合,然此時不完全給付之請求時效應受瑕疵擔保責任之短期時效限制,於瑕疵擔保責任逾1年期間後,應認不完全給付ˇ請求權亦受限制而不得行使,此乃慮及法律關係之安定性而設。然此一見解於買賣契約之情形是否仍有適用,不無疑問。

3.由於,物之瑕疵擔保責任與不完全給付責任之權利行使期間規定相差甚遠(前者最短自瑕疵通知後6個月;後者最長15年),然最高法院於買賣契約之情形,未如前開96年度第8次民事庭會議決議作成瑕疵擔保責任與不完全給付之時效可互相影響之見解。又按買賣契約之物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任,其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。前者應受民法第365條除斥期間之限制,後者則無民法第365條規定之適用。出賣人交付之物,其因可歸責於出賣人之事由所致瑕疵者,買受人非不得依民法第227條關於不完全給付之規定,請求出賣人賠償損害,不受民法第365條除斥期間之限制。




三、實務案例

(一)買屋時知其為違章建築不得求償或減價-擔保說案

臺北地方法院 - 103年度訴字第1455號

📌 Q1:原告向被告買受房屋後(契約中已載明頂樓擴建部分為違章建物),嗣遭樓下鄰居訴請拆屋還地判決確定在案,被告是否應負「瑕疵擔保責任」?

📌 Q2:被告未告知頂樓增建部分曾遭他人主張權利,且於標的物現況說明書之「是否曾因為增建而與他人發生糾紛」勾選「否」,是否應依「不完全給付」規定賠償?

1.系爭建物之買賣契約第1條載明本買賣標的物含已增建(外推)之違章建築物,買方已確實知悉增建部分存在被拆除之風險以及相關權利移轉登記的限制。另於標的物現況說明書及不動產說明書中,被告亦均載明:「本物件陽台外移與頂樓加蓋之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍,係屬違建」、「本物件曾被台北市政府列為違建查報案件」等語,應認原告於購買時已知就頂樓增建部分並無所有權,且增建部分未來存有被拆除風險。 @ 買賣契約及其附件中已載明標的物包含違章建築。 @ 原告購買時即已知將來有被拆除之風險。

2.原告雖主張依系爭契約第1條記載內容僅知悉有遭公務機關建管單位拆除風險云云。然該約款業已載明增建部分有遭拆除風險,並未限定僅有遭公務機關建管單位拆除風險,因此遭建管單位或他人主張權利拆除自應包括在內。被告既已告知增建部分存有遭拆除風險,且為原告所知,則被告就此頂樓增建存有遭他人訴請拆除之瑕疵,依民法第351條、第355條第1項規定,自不負物之瑕疵或權利瑕疵之擔保責任。 @ 原告辯依合約僅能知悉遭建管單位拆除之風險。 @ 法院認此拆除風險,解釋上除建管單位外尚含私人主張權利拆除之情形。 @ 原告訂約時已知瑕疵,出賣人自無瑕疵擔保責任。

3.按民法第227條規定,並未限制契約成立後發生之瑕疵,始得適用,是以買賣標的物如係特定物,於契約成立前已發生瑕疵,出賣人於締約時,因故意或過失未告知該瑕疵,而買受人不知有瑕疵仍為購買者,出賣人給付不符合債務本旨,即應成立不完全給付之債務不履行責任,最高法院99年度台上字第2033號判決意旨可參。 @ 如締約時未告知標的物存有瑕疵者,其給付即不符合債之本旨。

4.被告就頂樓增建部分未有完整所有權,係屬於契約成立前即存在之瑕疵,然被告於契約簽立時業已告知此事,尚難謂被告有故意或過失未告知此瑕疵存在,且原告於購買時依據上開買賣契約書第1條約定、標的物現況說明書及不動產說明書亦均知悉頂樓增建存有遭拆除風險仍願購買,則被告交付具有受拆除風險之頂樓增建部分與原告,已屬符合債務本旨之給付,故被告就此自不需負不完全給付之責。被告縱於標的物現況說明書之「是否曾因為增建而與他人發生糾紛」勾選「否」,並不影響原告就增建部分有遭拆除可能之認知,自難謂被告故意未告知瑕疵。 @ 契約成立時被告業已告知原告本件違建瑕疵之存在。 @ 故被告之交付已屬符合債務本旨之給付。

🔎 筆者分析:


1.本院引用最高法院之判決意旨,認締約前即自始存在之瑕疵,仍有不完全給付之適用,看似採取「履行說」之見解。惟其判斷請求權之成立,須以「出賣人故意或過失未告知瑕疵」且「買受人不知瑕疵而購買」為要件,並認為出賣人交付之標的與締約時告知之內容相符,其給付已合於債之本旨。承前所言,可知倘採履行說,判斷給付是否合乎債務之本旨時,應以標的物「客觀上有無瑕疵」為準,然本院已將出賣人締約時所告知之內容(說明違建部分),納為當事人間債務約定之本旨,就買賣契約之主給付義務而言,實則採取「擔保說」,以當事人之給付是否「合於約定」為判斷依據。

2.實則,部分學說及實務見解,縱採擔保說而認原則上締約前瑕疵自始存在者,給付即合於債務本旨,然如出賣人有故意不告知瑕疵之情形,仍可認出賣人違反應依誠信告知瑕疵之「附隨義務」而可構成不完全給付。該見解與本院之判斷結果一致,應值肯定。

3.瑕疵擔保責任雖不以出賣人可歸責為要件,然如買受人締約時即知瑕疵存在者,依民法第351條及第355條第1項規定,出賣人即不負擔保責任,應予注意。

(二)買受海砂屋而不得求償-擔保說案

最高法院 - 98年度台上字第1811號

📌 Q1:被上訴人向上訴人購買房屋後,經鑑定認其興建時結構即有重大安全疑慮(訂約前即已存在),上訴人是否應負「不完全給付」之責?

📌 Q2:被上訴人曾要求上訴人補貼維修房子之費用,調解時亦曾表示要退還房子,此可否認已有「行使減少價金及解除契約權」之意思表示?


1.系爭房屋興建時雖尚未規定混凝土氯離子含量之國家標準,惟經建築師公會鑑定稱房屋混凝土存有過高之氯離子含量,將造成鋼筋加速生銹等語,客觀上當然足以減低房屋之效用,自應認屬瑕疵,此與有無制定國家標準無涉。況依技師公會鑑定結果,系爭房屋除有氯離子含量過高之問題外,另有興建時即施工不良,水泥含量不足,導致混凝土強度不足其原設計強度一半之瑕疵。 @ 系爭房屋有氯離子含量過高及混凝土強度不足之瑕疵。

2.高等法院認為,無論係代替物或特定物之買賣,買受人對於出賣人恆期待其交付符合品質之物,且買賣標的物原均處於出賣人控制之下,出賣人對於標的物品質之認識可能性,遠高於買受人,如認為出賣人將品質不符買受人期待之買賣標的物交付,僅因為特定物之買賣,即認其已依約履行給付義務,縱使出賣人確有可歸責之事由,亦無債務不履行之適用,顯與社會衡平觀念有違。因此,其標的物之瑕疵縱係契約成立前即已發生,而出賣人於締約時,因故意或過失未告知該瑕疵於買受人,致買受人不知有瑕疵仍為購買者,即應認出賣人所為給付之內容不符合債務本旨,而應負不完全給付之債務不履行責任。 @ 高等法院採履行說見解。 @ 理由為標的物處於出賣人控制之下且對品質之認識高於買受人。 @ 出賣人應交付符合客觀期待品質之物。

3.本審最高法院則認為,物之瑕疵擔保及不完全給付,各異其成立要件及效果,惟於出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵,而其瑕疵係於契約成立後始發生,且因可歸責於出賣人之事由所致時,出賣人始同時負有物之瑕疵擔保及不完全給付之債務不履行責任。且所謂瑕疵係可歸責於出賣人之事由所致,係指瑕疵之發生而言,與出賣人是否知悉有瑕疵及為告知,核屬二事。原審認上訴人有可歸責之事由,構成不完全給付云云,於法自有可議。 @ 最高法院則採擔保說見解。 @ 出賣人之可歸責事由限於對「瑕疵發生」可歸責始足當之。 @ 出賣人未告知瑕疵非不完全給付之可歸責事由。

4.又解除權之行使,以意思表示到達相對人即生效力。被上訴人如係於接獲鑑定報告後,聲請調解,並於調解委員會調解時,當場表示不要房子,則縱未記載於調解筆錄,是否非屬解除權之行使?又買賣因物有瑕疵,出賣人應負擔保之責時,買受人得行使之權利為解除契約或請求減少價金。被上訴人因系爭房屋有瑕疵,於付清價金後,向上訴人請求補貼修繕費用,縱其不諳法律規定,而未表明減少價金之語,惟是否即非係行使該請求權,亦滋疑義。 @ 有無行使解約或減價權應探究當事人意思表示之真意。 @ 「請求貼補修繕費用」解釋上亦非無行使減價權之意思。 @ 「表示退還房子」亦有行使解約權之意思。

🔎 筆者分析:


1.海砂屋(即氯離子含量過高而易於生鏽之建築)欠缺房屋通常之效用,若依履行說,不論買賣契約訂立之時點,均無礙不完全給付請求之成立。然本院最終採「擔保說」,因該施工瑕疵於買賣契約成立之初即已存在,故買受人已不得行使不完全給付之請求(非屬給付瑕疵)。然前審法院基於買賣雙方對標的物之掌控有別,並輔以社會通念,認應採履行說以貫徹對買受人之保障,值得參考。

2.不完全給付依民法第227條,以「因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付」為要件。然此一可歸責事由應如何認定,前審法院以出賣人對瑕疵之存在知悉或因重大過失不知,且未告知買受人,而認其有可歸責事由;本院則認該等事由與「瑕疵發生」無關而有不同見解。本院將可歸責事由限縮於與「瑕疵發生」有關者,筆者認為應係基於民法第227條要求「可歸責事由」與「給付不完全」間應存有「因果關係」所為之解釋。然該見解是否妥適,非無疑問。解釋上應係「給付存有瑕疵」可歸責於出賣人而言。

3.如將「故意或過失未告知瑕疵存在」自不完全給付之可歸責事由排除,將大幅度限縮買受人救濟之可能。舉例而言,如買受人發現買受之標的物上存有物之瑕疵,其無須履行民法第356條之檢查通知義務,僅需將該物再行轉賣予第三人,即可將行使不完全給付求償或解約權之風險轉由該第三人負擔。此時因「違反對標的物存有瑕疵之告知義務」與「瑕疵之發生」無關,該第三人即無法行使不完全給付之權利,對交易安全之保護實欠妥當。此一見解可能變相鼓勵買受人將自身交易上之不利益轉嫁予無關之第三人,有違債務不履行責任之立法本旨。然縱採此一見解,買受人除不完全給付責任外,尚可能有民法第88、92條之撤銷權,或民法第184條之侵權行為請求權可資救濟,應予注意。

4.又本院認減價權及解約權於意思表示到達相對人時發生效力,即係認定此等權利為「形成權」,此應為法院實務之穩定見解。此與民法第359條條文「得請求」用語,及部分學說認其實為請求權者,有所不同。

(三)未依期限檢查買受之塑膠瓶並通知有滲漏瑕疵案

臺北地方法院 - 104年度店簡字第474號



📌 Q1:被告(買方)於101年5月28日向原告購買塑膠瓶,因商品有滲漏之瑕疵,雙方於102年1月17日曾合意將部分商品另行交貨,被告至103年11月為「瑕疵擔保之解約權」之表示,是否發生解除之效果?

📌 Q2:被告買受商品後未善盡民法第356條之「從速檢查及通知義務」,是否仍得行使「不完全給付請求權」


1.查被告於101年向原告購買30,000個150ml塑膠瓶,係指定種類之債,且其給付可分,而因原告交付之塑膠瓶中有瑕疵,經兩造同意,除已充填液體之7,500個外,剩餘未充填部分由原告於102年1月17日另行交付22,500個塑膠瓶予被告為更換。該102年1月17日交付之22,500個塑膠瓶應係依民法第364條第1項規定另行交付之物,則本件被告以瑕疵為由主張解除契約,應就已充填之7,500個塑膠瓶及102年1月17日另行交付之22,500個塑膠瓶之瑕疵擔保責任分別論之。 @ 3萬個塑膠瓶中已有更換2萬2千500個,與其他未更換的7,500個塑膠瓶之瑕疵擔保責任應別論之。

2.被告因發現有瑕疵而通知原告,經原告同意於102年1月17日另行交付22,500個塑膠瓶,可徵被告於102年1月17日之前即知悉該7,500個塑膠瓶中有瑕疵且通知原告,則依民法第365條第1項規定,被告應於通知後6個月間即至遲應於102年7月16日之前行使解約權,被告於102年7月16日前未曾為解除契約之意思表示,其解除權已因逾除斥期間而消滅。 @ 被告對於未換貨之7,500個塑膠瓶已在102年1月17日通知原告具有瑕疵。 @ 依起算通知後6個月,即至遲應於102年7月16日前行使解約權。 @ 被告卻未於該除斥期間內行使之,其解除權已消滅。

3.所謂「依通常程序」迅速檢查,應視物之不同性質而定。一般瓶器之檢查,除檢查容量大小、顏色是否與約定相符外,瓶器外觀有無破損、瓶蓋能否密合扣緊、裝置內容物是否不會滲漏等,均屬檢查及測試之通常程序。本件塑膠瓶依通常檢查程序之相當期間約為2個月,則原告於102年1月17日另行交付更換之塑膠瓶22,500個,被告至遲於102年4月前即應檢查並通知原告有無瑕疵,被告怠於檢查及通知,已逾該通常檢查之相當期間,視為承認受領之物無瑕疵,被告之解除權應已消滅。 @ 法院認為本件塑膠瓶之通常檢查期間為2個月。 @ 被告至遲於應102年4月前通知原告其再次受領之物有無瑕疵。 @ 惟被告怠於通知,依民法356條2項「視為承認受領物」。

4.按民法第356條買受人之怠於檢查及通知義務之履行者,依其文義,並非僅係排除其法律效果而已,即非僅排除瑕疵擔保請求權而已,含有承認受領之物符合約定品質之意思表示擬制。再者,如從體系解釋,民法債編各論中買賣契約出賣人物之瑕疵擔保責任,雖其構成要件、權利行使要件及法律效果,與債務不履行之不完全給付之要件效力有別,但出賣人給付之標的物有瑕疵,本質上即屬不完全給付一種。 @ 民法第356條2項為亦含有承認受領物「符合約定品質」之意思。

5.買賣編中既已有特別規定,明定出賣人之檢查及通知義務,否則視為承認其受領之物,即承認其受領物之品質,自含有排除買受人另依不完全給付規定請求權利之意,即應認買賣編中瑕疵擔保責任規定優先適用於債編通則關於債務不履行之規定。基上說明,買受人不即依民法第356條規定從速檢查標的物及通知物之瑕疵而視為承認受領之物者,除喪失依買賣物之瑕疵擔保請求權外,亦不得再依不完全給付之債務不履行規定,行使其損害賠償權利。 @ 瑕疵檢查通知義務為買賣契約之特別規定。 @ 視為承認受領物之規定優先於債編總論規定適用。 @ 如違反瑕疵通知義務同時喪失瑕疵擔保及不完全給付之權利。

🔎 筆者分析:


1.按「買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物,如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。」民法第356條第1項定有明文。此為買受人之義務,如違反者,依同條第2項規定,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。此時,買受人即不得再行使民法第359條以下關於物之瑕疵擔保之權利。

2.民法第365條6月除斥期間之規定,為買賣瑕疵擔保之特別規定,法院實務上多認買受人有無因通知瑕疵後罹於6月除斥期間未行使瑕疵擔保之解約或減價權,均不影響不完全給付請求權之行使(隸屬債篇總論)。然本院認民法第356條第2項「視為承認其所受領之物」之規定,為買賣契約之特別規定,應優先於不完全給付規定之適用,故如買受人怠於履行該從速檢查及通知義務者,除已不得行使瑕疵擔保之權利外,亦不得復行使不完全給付之請求,而實質上達成「以瑕疵擔保之期間,限縮不完全給付請求權」之法律效果。就此要件係屬「對立規範」,應由出賣人舉證,併此說明。

(四)漏水瑕疵未經出賣人特別保證-履行說案

高等法院 - 104年度上易字第682號


📌 Q1:上訴人向被上訴人購買系爭建物後,發現該建物因防水工程施作不良而有滲漏水情事(訂約前即存在),上訴人得否依「不完全給付」請求賠償其損害?


📌 Q2:上訴人得否依民法第360條規定請求損害賠償?


1.房屋係供人居住使用,應具備安全及遮風避雨之功能,倘若發生漏水情事,自構成物之瑕疵,如可歸責於出賣人,出賣人即應負不完全給付之損害賠償責任,不以該瑕疵於契約訂立後至交付前發生者為限。查系爭建物係因防水工程施作不良之瑕疵,始生漏水情事,則已生減少其通常效用之瑕疵,被上訴人所為給付內容不符債務本旨,上訴人自得請求賠償其因此所受之損害。 @ 依房屋之通常效用,倘有漏水自屬物之瑕疵。 @ 高等法院即採履行說見解。 @ 被上訴人之給付已不合於債務本旨。

2.系爭建物點交表僅就全室給水系統、消防水管測壓(kg/cm2)記載無漏水,並未記載其他部分有無滲漏水情形,而建築物是否因防水工程品質不良而致滲漏水,非即可以肉眼察覺,應屬民法第356條第2項所謂「依通常之檢查不能發見之瑕疵」,不能僅因上訴人未於交屋時向被上訴人反應,即推認其已承認所受領之物。 @ 系爭漏水瑕疵屬「依通常之檢查不能發見之瑕疵」。

3.經查,被上訴人就系爭建物本應依民法第354條第1項規定負物之瑕疵擔保責任,至其是否就系爭建物特別保證無滲漏水之瑕疵,應視兩造有無就此約定以決之,然遍觀系爭買賣契約並無隻字片語約定被上訴人特別保證系爭建物無滲漏水之瑕疵。 @ 審視本件買賣契約全文尚無特別保證無漏水瑕疵之情形。

4.系爭買賣契約第13條係約定被上訴人針對結構部分(如樑柱、樓梯等)負責保固15年,固定建材及設備部分(如門窗、衛浴、地磚、水電等)保固1年,足見兩造僅約定被上訴人就房屋結構及固定建材、設備等負保固責任。而防水工程施作,係在防止建築物外牆、屋頂平台、陽台、浴廁等處,可能遭遇雨水或灌洗使用而致滲漏情形,有其特殊目的,難認其係屬於建築物之樑柱、樓梯等結構部分。 @ 契約中僅就結構部分約定15年保固責任。 @ 防水工程之施作非屬結構部分之工程。

5.況被上訴人與實際受託施作防水工程之銓宏公司,依合約銓宏公司僅負2年之保固責任,衡情被上訴人自無可能於本買賣契約中保證防水長達15年。從而,被上訴人並未就此有特別保證其品質,亦查其無何故意不告知其瑕疵,自不得依民法第360條規定請求不履行之損害賠償。 @ 被上訴人另有與施作防水工程之公司約定2年之保固期限。 @ 被上訴人自無可能在本件買賣契約中提出15年之品質保證。 @ 上訴人自不得依民法第360條請求損害賠償。


🔎 筆者分析:


1.所謂物之瑕疵,係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念,或當事人之約定,認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵。房屋漏水者,即已欠缺安全及遮風避雨之通常功能。若採履行說,如出賣人交付之物有漏水之瑕疵者,不論契約成立之時點為何,其未履行契約給付義務,應負不完全給付之責。

2.縱買受人罹於民法第365條之期間而不得行使瑕疵擔保之解約權及減價權,依實務通說,其尚得依民法第360條行使損害賠償之請求權。此一求償權適用15年之消滅時效,買受人自得與不完全給付之請求一併行使。然該權利受「缺少出賣人所保證之品質」或「出賣人故意不告知物之瑕疵」之嚴格要件限制。此時,自應依文義解釋(以契約文義為基準)、體系解釋(綜觀契約全文)、歷史解釋(斟酌訂約時之事實及資料)、目的解釋(考量契約之目的及經濟價值)並參酌交易習慣與衡量誠信原則,加以判斷,並應兼顧其解釋之結果不能逸出契約中最大可能之文義。


(五)漏水瑕疵修補費用與買賣價金顯不相當-擔保說案

最高法院 - 105年度台上字第210號


📌 Q:上訴人向被上訴人購買系爭房屋後,發現該房屋因防水補強及斷水工程不良,而有漏水之瑕疵(瑕疵存在契約成立前),上訴人得否依「不完全給付」請求解除契約?


1.系爭房屋經被上訴人委請國春公司修繕漏水後,仍有漏水情事,該漏水之可能原因係被上訴人前所委請他人施做之防水補強及斷水工程四周靠牆之防水收邊施做方式不良,收邊高度不足,防水效果不彰,屋頂所施作完成之防水工程範圍,並未涵蓋標的物全部室內面積,現有可供屋頂排水之落水頭數量明顯不足,加上洩水坡度不夠,屋頂表層PC有裂縫數處所致。 @ 系爭房屋因施作不良而有漏水瑕疵。

2.本案高等法院認系爭房屋上開漏水現象之瑕疵原因,既於兩造訂立系爭契約前即已存在,被上訴人雖應負物之瑕疵擔保責任,尚不構成不完全給付,上訴人無從依民法第227條、第254條規定解除系爭契約。 @ 高等法院採擔保說見解。 @ 認上訴人不得依不完全給付解約。

3.本審最高法院復認上訴人向被上訴人買受系爭房屋後,雖發現有上述漏水情事,惟該漏水並非不得修補,被上訴人亦多次應上訴人要求前往修補,縱所為修補結果不盡如上訴人之意,惟經建築師公會鑑定為完整修補所需費用,僅18萬2千元,如與系爭房地買賣價金515萬元相較,其比例尚低,倘許上訴人行使契約解除權,按其情形,自顯失公平,依誠信原則,上訴人之請求自不應准許。 @ 最高法院並未否定前審擔保說之見解。 @ 復以誠信原則限制上訴人之解約權。 @ 本件瑕疵修補之費用與買賣之價金相較其比例尚低。


🔎 筆者分析:


1.前審高等法院對出賣人之給付義務採「擔保說」之見解,故如房屋之漏水瑕疵於買賣契約成立之初即已存在者,買受人即不得行使不完全給付請求權。此部分最高法院並未提出反對見解,應認本院肯定出賣人已履行給付義務,而無不完全給付責任之主張。

2.本院復以「誠信原則」強化前審「擔保說」之見解。按民法第148條第2項所稱「行使權利」,當涵攝契約解除權在內,此乃權利社會化基本內涵所必然之解釋。本院因瑕疵修補之費用與回復原狀所需之費用顯不成比例,故認買受人之解約權應受誠信原則限制,達成與高等法院相同之結論。惟除費用顯不相當外,最高法院亦曾承認如自「物之交付」至「解約權之行使」間,經過之期間過長者,如許買受人解除契約,亦屬顯失公平而不得解約情形,值得參考(參最高法院99年台上字第1473號判決意旨,認「已相距8年」有違交易習慣及社會通念)。




四、總結

1.依實務見解及通說,認為物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任,係處於併存關係,債權人得擇一行使其權利。惟物之「瑕疵擔保責任」尚有民法第365條除斥期間之限制,亦即買受人如遲誤民法第356條「檢查通知義務」或「通知後逾6月」未行使權利者,其權利即歸於消滅。從而,買受人依「不完全給付」請求損害賠償或解除契約,著有實益。

2.標的物之瑕疵發生於買賣契約成立前者,出賣人已為之給付,與債之本旨是否相符,依「履行說」或「擔保說」而有不同結論,已如前述。自買受人之角度而言,採取「履行說」甚為有利,蓋僅須標的物存有瑕疵情況,即屬履行利益之侵害,而瑕疵發生時點為何,在所不問;自出賣人之角度而言,則以「擔保說」資為對抗,即在出賣人未特別擔保前提下,只須依標的物現狀交付,即屬合乎債之本旨。惟法院所採何者,將直接影響訴訟結果,基於交易秩序安全與維護,實有穩定裁判之必要,就出賣人而言,買賣關係成立後,如有不完全給付之情形,依民法第125條規定「15年」間債權人(買受人)尚有請求賠償或解約之風險,為使當事人法律關係安定,亦能兼顧物之瑕疵擔保責任之立法原旨,依筆者觀察,實務裁判心證之形成,向以個案中「誠信原則」及「權利濫用」為之平衡,可資贊同。

3.至於法院採取「擔保說」見解時,向以「瑕疵發生之時點」作為其判斷標準。質言之,係以契約成立後發生瑕疵者,認定出賣人所提出之給付,未合乎債之本旨。惟依擔保說旨趣,尚應審酌當事人間是否有特別約定或就標的物保證,始能確定「債之關係」。實務上,除非買受人主動提出民法第360條瑕疵擔保責任之「求償權」,法院才會對個案中出賣人是否「保證品質」進一步審酌及判斷。筆者認為,法院自應斟酌立約當時之一切情形及有關證據資料,就文義上及理論上詳為推求,以探求當事人締約時之真意。尤應注意當事人訂約時「有無顯失公平」之情形及「保護當事人之合理期待」,加以認定債之關係,始為妥適。

4.又承攬契約關係之瑕疵擔保責任請求權與不完全給付請求權,彼此應相互影響,而於瑕疵擔保責任逾1年除斥期間後,應認不完全給付請求權亦受限制而不得行使,係考量法律關係之安定性而設,已如前述(參最高法院96年度第8次民事庭決議意旨)。惟「買賣契約」與「承攬契約」性質不同,自無上開決議意旨之拘束,出賣人即不得據以其瑕疵擔保責任已逾除斥期間,而對抗買受人亦不得行使不完全給付請求權。

5.末按買受人具有檢查瑕疵及通知義務,為民法第356條所明文規定,如買受人怠於通知者,除視為「承認其所受領之物」而排除其瑕疵擔保請求權外,解釋上亦含有承認受領之物「符合約定品質」之意思表示擬制。買受人既「已承認其品質」自不得再行使不完全給付請求權(台北地方法院104年度店簡字第474號判決意旨參照),此一見解與前開決議要旨殊途同歸,可資贊同。



#出賣人之債務本旨 #履行說及擔保說之爭 #瑕疵發生於契約成立前 #77年第7次民事庭決議 #96年第8次民事庭決議 #瑕疵擔保與不完全給付之期間 #瑕疵檢查通知義務 #故意不告知瑕疵


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